基本觀點
2021年我國公募REITs發行以來投資者認購熱情高漲，市場快速發展。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】本文將從公募REITs的發展歷程出發，通過首份年報解讀市場當前現狀，并對我國公募REITs市場的未來發展趨勢和機會進行分析。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）
公募REITs發展歷程：2021年5月，首批9只公募REITs正式獲得中國證監會準予注冊的批復，6月上市交易，市場成交活躍，認購情緒較好。2021年12月，第二批公募REITs產品上市，認購較為火爆，2022年公募REITs項目繼續發行，4月華夏中國交建REIT作為首單央企高速公路REIT在上交所上市。目前已有3個產品已獲得交易所受理，但暫未公開發行。
公募REITs市場現狀：運營情況穩定，估值有所分化
整體來看，基金的運營情況較為穩定，大部分REITs項目業績超過招募說明書的預測。收入方面，除了平安廣州廣河REIT、博時蛇口產園REIT和中金普洛斯REIT以外，其余項目收入均較預測值有所增長。凈利潤方面，中航首鋼綠能REIT和華安張江光大REIT年報披露的凈利潤明顯低于招募說明書的預測值。EBITDA方面，除中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、平安廣州廣河REIT外，其余項目的EBITDA均超招募說明書預期。
不同經營屬性的產品絕對估值情況有所分化。5只產權類項目年報估值較初始估值均小幅提升，而4只特許經營權項目年報估值均有所下降。中債估值收益率方面，截至4月29日，平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產園REIT、浙商滬杭甬REIT的IRR相對較高；富國首創水務REIT的IRR較低、不到1%，短期內風險收益比相對較低。
從公募REITs的持有人結構來看，所有項目持有人都以機構投資者為主。前十大流通份額持有人方面，華安張江光大REIT、東吳蘇園產業REIT、紅土鹽田港REIT前十大流通份額合計持有比例達到二成以上。公募REITs流通份額的持有人主要為機構自營、資產管理計劃及險資等，非流通份額持有人主要為戰略投資者，目前仍然處于戰略配售鎖定期。
公募REITs市場關注度越來越高，自發行以來二級市場價格累計漲幅較大。截至目前，分不同底層資產類型來看，生態環保類、倉儲物流類及產業園類REITs上市以來平均價格累計漲幅均超過20%。其中，除平安廣州廣河REIT外，其余已上市REITs價格累計漲幅均為正值。首批上市的公募REITs項目資質較優，疊加政策鼓勵，市場認可度較高，包括去年11月險資入市在內，大量增量資金的不斷流入帶動REITs價格上漲。
伴隨基礎設施不動產的定義不斷擴大，REITs市場或有望繼續擴容。2021年7月，發改委958號文將公募REITs試點范圍擴大至全國的同時，新增了多項基礎設施試點行業。未來底層項目將進一步擴容，盤活存量資產。
公募REITs未來關注點：1）在考慮收益性時，建議更加重視對REITs產品底層資產質量和主體運營能力的研究；2）后續擴募機制落地將進一步降低REITs的風險，保證基金的長期投資運營，可尋找性價比較高REIT的配置機會；3）公募REITs投資者中的戰略投資者的份額存在鎖定期，今年6月解禁后可能會帶來一定的出售壓力，對已經累計較大漲幅的項目價格或產生沖擊。
風險提示：估值波動風險；監管政策超預期調
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