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目前中國地產所處狀態,可以說是有史以來最復雜的。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】
地產銷售因為疫情擾動居民收入,而變得復雜。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)房企融資因受監管約束,而變得復雜。土地供給因集中供地制度和抗疫消耗地方財力,而變得復雜。更為重要的是,“房住不炒”大框架下,地產政策調控的尺度和方向也日趨復雜。
正當市場懷疑“房住不炒”基調下能否等來地產政策松綁,開年以來越來越多地方政府出臺相關政策。我們理解因城施策地產寬松,背后的邏輯非常樸素,抗疫加重地方財政壓力,土地財政重要性愈發凸顯。
然而另一方面,地產行業持續下探,銷售、融資、拿地和投資,地產各環節無一好轉。如何評估本輪地產政策放松,當前因城施策地產松綁力度是否足夠?本文重點梳理本輪地產政策松綁,并對后續政策演繹做出展望。
本輪地產寬松方式如何?因城施策為主。
本輪地產政策寬松體現在三個層面,房地產銷售、房企融資和房企拿地。
本輪地產寬松伴隨兩個鮮明特征:
第一,地產銷售放松力度明顯大于房企融資和房企拿地。
第二,低能級城市放松力度明顯大于一線高能級城市。幾乎所有政策放開均發生在二三四線低能級城市,一線高能級城市反而相對矜持。
地產銷售層面,低能級城市不同程度放松限售、限購、限貸,甚至出臺不常見的購房補貼。房企拿地方面,不少二線城市針對房企拿地,普遍降低保證金比例,取消或降低競配建要求,增加土地供給。針對房企融資,不少城市靈活放松預售資金監管,鼓勵并購貸推進。
本輪地產寬松效果如何?效果非常有限。
縱觀以往地產周期表現,政策松綁不久之后便會見到地產企穩。本輪地產松綁及行業表現非同尋常。
一邊是因城施策的地產寬松陸續面世,看似熱鬧非凡;然而另一邊是地產銷售、拿地和房企投融資持續下行,遲遲不見企穩。
先看地產銷售,所有能級城市地產銷售并未改善,樓市冷清局面尚未扭轉。再看房企拿地,年初房企拿地有微量效果,但相較正常的拿地狀況,相去甚遠。最后看房企融資,民營房企融資依然承壓。
本輪地產寬松力度如何?力度明顯不足。
對比金融危機(2008年開啟寬松)和高庫存時期(2014年開啟寬松),本輪地產下行更深,節奏更快,然而當前地產放松力度遠不及過往。
本輪地產寬松更多采用因城施策,需求刺激政策都落在傳統框架之內。要知道,2008年金融危機應對時期,當時地產寬松魄力極大,直接將全國購房首付比降至20%。2014年高庫存時期,當時地產寬松啟用了史所未見的棚改貨幣化。
抗疫接近三年,中國居民收入受到壓制,地產的潛在需求深受影響,考慮到這一點,當前地產需求刺激力度應該強于以往。不論是縱向對比歷史經驗,還是對標當前地產行業所面臨的下行壓力,我們發現當前地產松綁力度相對有限。
本輪地產問題成因更為復雜,因城施策地產放松,并不能完全有效解決問題。若要避免地產硬著陸,未來仍需看到更大力度和更大范圍的地產政策放松。地產銷售放松力度需要進一步夯實,不僅如此,房企融資和房企拿地政策也需要不同程度調松
風險提示:疫情發展超預期,經濟趨勢超預期,穩地產政策不及預期。
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