民生證券-地產青銅時代（三）：地產松綁，力度夠不夠？-220506

　　目前中國地產所處狀態，可以說是有史以來最復雜的。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】

　　地產銷售因為疫情擾動居民收入，而變得復雜。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）房企融資因受監管約束，而變得復雜。土地供給因集中供地制度和抗疫消耗地方財力，而變得復雜。更為重要的是，“房住不炒”大框架下，地產政策調控的尺度和方向也日趨復雜。

　　正當市場懷疑“房住不炒”基調下能否等來地產政策松綁，開年以來越來越多地方政府出臺相關政策。我們理解因城施策地產寬松，背后的邏輯非常樸素，抗疫加重地方財政壓力，土地財政重要性愈發凸顯。

　　然而另一方面，地產行業持續下探，銷售、融資、拿地和投資，地產各環節無一好轉。如何評估本輪地產政策放松，當前因城施策地產松綁力度是否足夠？本文重點梳理本輪地產政策松綁，并對后續政策演繹做出展望。

　　本輪地產寬松方式如何？因城施策為主。

　　本輪地產政策寬松體現在三個層面，房地產銷售、房企融資和房企拿地。

　　本輪地產寬松伴隨兩個鮮明特征：

　　第一，地產銷售放松力度明顯大于房企融資和房企拿地。

　　第二，低能級城市放松力度明顯大于一線高能級城市。幾乎所有政策放開均發生在二三四線低能級城市，一線高能級城市反而相對矜持。

　　地產銷售層面，低能級城市不同程度放松限售、限購、限貸，甚至出臺不常見的購房補貼。房企拿地方面，不少二線城市針對房企拿地，普遍降低保證金比例，取消或降低競配建要求，增加土地供給。針對房企融資，不少城市靈活放松預售資金監管，鼓勵并購貸推進。

　　本輪地產寬松效果如何？效果非常有限。

　　縱觀以往地產周期表現，政策松綁不久之后便會見到地產企穩。本輪地產松綁及行業表現非同尋常。

　　一邊是因城施策的地產寬松陸續面世，看似熱鬧非凡；然而另一邊是地產銷售、拿地和房企投融資持續下行，遲遲不見企穩。

　　先看地產銷售，所有能級城市地產銷售并未改善，樓市冷清局面尚未扭轉。再看房企拿地，年初房企拿地有微量效果，但相較正常的拿地狀況，相去甚遠。最后看房企融資，民營房企融資依然承壓。

　　本輪地產寬松力度如何？力度明顯不足。

　　對比金融危機（2008年開啟寬松）和高庫存時期（2014年開啟寬松），本輪地產下行更深，節奏更快，然而當前地產放松力度遠不及過往。

　　本輪地產寬松更多采用因城施策，需求刺激政策都落在傳統框架之內。要知道，2008年金融危機應對時期，當時地產寬松魄力極大，直接將全國購房首付比降至20%。2014年高庫存時期，當時地產寬松啟用了史所未見的棚改貨幣化。

　　抗疫接近三年，中國居民收入受到壓制，地產的潛在需求深受影響，考慮到這一點，當前地產需求刺激力度應該強于以往。不論是縱向對比歷史經驗，還是對標當前地產行業所面臨的下行壓力，我們發現當前地產松綁力度相對有限。

　　本輪地產問題成因更為復雜，因城施策地產放松，并不能完全有效解決問題。若要避免地產硬著陸，未來仍需看到更大力度和更大范圍的地產政策放松。地產銷售放松力度需要進一步夯實，不僅如此，房企融資和房企拿地政策也需要不同程度調松

　　風險提示：疫情發展超預期，經濟趨勢超預期，穩地產政策不及預期。